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【编者按】本年国度要求加速发展新质坐蓐力，为产业地产“加速换挡”带来了新机遇。近日，南边产业智库联袂广州市产业园区商会追究运转“新质空间”一线调研系列行为，带您现场了解大湾区中枢城市新式产业园区提质发展的新动向和新问题，敬请垂注。

6月下旬，南边日报、南边+“新质空间”调研组从广州市白云正途驱车向北，一都10多普通公里的村级工业园区正蝶变成一大宗当代新式产业园区。再往北横穿华南快线到达白云区太和镇和钟落潭镇、江高镇等地界，这里是产业地产重生发展的热土，多样创新企业、新兴产业随处吐花。

白云区是广州先进制造业发展的重镇。频年来，在广东新质坐蓐力加速发展的风口下，一大宗重心产业平台闻风而起、快马加鞭，掀翻新一轮产业地产换挡提质发展的新繁盛。

当代产业园区耕种轰轰烈烈。南边+ 冯善书 摄

记者实地调研发现，产业园区的井喷式发展，也给行业带来了新“苦恼”。由于海外科技和产业竞争日益强烈，频年新引进的创新高质企业，不仅对硬件有许多新要求，且在软件上忽视更多升值配套就业，导致跨地区、跨园区“互卷”加重，偶尔还会引发乱象。

案例

白云好意思湾五龙岗产业园：

租售并举，赋能千亿美艳健康产业集群

从京港澳高速路钟落潭出口出来，拐两个弯便到了广陈路上的白云好意思湾五龙岗产业园。从簇新挺拔的外立面和浩繁规整的里面说念路，便可知说念该园区落成不久。

白云区领有面前中国鸿沟最大的化妆品产业集群，有化妆品坐蓐企业1300多家，交易企业4200多家，坐蓐企业数目约占世界1/4、广东省1/2、广州市2/3。频年，为推动美艳健康产业发展，当地全力打造了“美艳经济”全域品牌：“白云好意思湾”，是广州唯一领有化妆品全产业链的区域。

手脚美艳健康产业园中枢园区之一，白云好意思湾五龙岗产业园由白云产投旗下全资子公司白云好意思湾公司投资耕种，是首个区属国企投资耕种的化妆品产业模范厂房工业园区，占地约66亩，2021年2月19日追究动工，5栋产业用房和1栋配套用房建筑，面前全体已全部完工并插足使用。

在园区装修当代先锋的展馆里，白云好意思湾公司筹议负责东说念主告诉南边日报记者：“通盘园区对外可租可售。面前全体去化率已达到60%阁下。5栋产业用房每栋楼均有8层，每层面积在2700—3500普通米，1栋配套用房有10层，每层面积在700普通米阁下。仅迪安一家公司就买下了一整栋，另一家龙头企业也买了4层。”

除了加工和营销，当今好意思妆行业还超越深爱研发创新。研发和坐蓐插足超越大，新的坐蓐线投资基本都要求3000—4000万元级别，仅无尘车间占地就快要1000普通米。白云的全产业链生态圈对好意思妆企业超越有眩惑力，白云好意思湾五龙岗产业园也但愿多引进价值链高端的企业，是以园区贪图耕种的当代化和专科化模范都很高。白云好意思湾公司筹议负责东说念主对记者说，由于园区正处白云区东部科技创新带，紧靠广州主城区与空港经济区之间联动发展轴北段，地块聚首京港澳高速路，可快速到达周边城市区域，邻近地铁14号线钟落潭站，交通便利。2024岁首，广州典诗生物科技有限公司、广东华轻质料检测就业中心有限公司等7家重心企业已在白云好意思湾五龙岗产业园举行聚首签约典礼。

白云好意思湾五龙岗产业园。开头：白云融媒

据悉，白云好意思湾公司在白云区有白云好意思湾五龙岗产业园和白云好意思湾凤翔产业园两个方式，为产业链凹凸游企业发展提供空间载体。

少见据线路，驱散2022年底，白云好意思湾五龙岗产业园近邻地块已落地20余宗化妆品、生物医药龙头产业方式。为了引入更多优质企业，除了硬件方面的高模范之外，园区超越闪耀作念好抽象配套就业。

记者现场了解到，该园区容积率为3.5，厂房柱距8.4米，厂房实用率90%，园区楼间距最小13米、最大20米，园区主说念路12米、辅路7米。1—5栋厂房首层承重1200kg/┫，2—4层1000kg/┫，5层以上800kg/┫。首层层高7.8米，2—8层4.5米。园区还配备超等充电桩、高效浑水处理池、金融维持等配套就业，另有专科物业、分享展厅、餐厅、会议室等。早在岁首，全域产业就业平台——白云好意思湾产业就业中心便追究运转，从载体、金融、东说念主才、科技、政策驱散等方面，形成企业全生命周期就业体系，进步园区治理就业遵守。

白云好意思湾公司筹议负责东说念主亦闪现，园区可证明入驻企业禀赋、企业团体购买情况，予以多样招商优惠。如果企业缓和白云区“520”优惠政策，最低可享受20元/普通米/月的租出价钱，5000元/普通米的购买价钱。“咱们勤劳给到精心用情的周全就业和言出必行、事不外夜的奉行力，让入驻企业平稳发展，无黄雀伺蝉。”

联东U谷白云海外企业港：

专科就业高质企业，不作念透支品牌的事

6月20日，记者来到位于江高镇的民科园智能家居产业园，从广花路往东，可看到9栋以白色为主调、外立面先锋粗略的当代化厂房，哪里即是联东U谷在广州白云布局的低容积、高绿化、形貌园区方式——联东U谷白云海外企业港，与霸王公司打造的大型园区唯唯独齐之隔。

联东U谷白云海外企业港闪现沙盘。南边+ 冯善书 摄

距离方式不远，还有欧派、巧好意思、温碧泉等10多个不同的园区。

记者从联东集团官网查询得知，联东集团创建于1991年，专注于产业就业和园区运营，照旧发展成为具有世界影响力的产业集团。联东U谷是其旗下中枢企业，面前在世界90座城市投资运营产业园区526个，引进、就业新兴制造业和科技型企业19700家。

驱散面前，联东集团在广州黄埔、白云、南沙、增城、从化等5个区已布局8个以上方式。早在2023年3月，联东U谷白云海外企业港便已完竣委派使用，对外声称要重心引进智能制造、新一代电子信息、装备制造、新材料、新能源等新兴行业，推动白云产业升级转型，耕种高端智能制造产业平台，打变成为高端制造业连结示范区。

走进园区方式部展厅，记者看到里边空无一东说念主，但后院泊车场却停满了车。联东U谷广州公司筹议负责东说念主告诉记者，该方式总占大地积约48.6亩，建筑面积约6.5万普通米，面前招商使命照旧进入尾声，仅剩下1000普通米阁下“尾货”正在处理。

手脚一家民营产业地产开发运营企业，联东U谷对近几年阛阓需求的变化坦承会愈加敏锐，因为民营企业运营成本更高、生计压力更大。

在厂房办公主楼、配套门径、园区绿化环境等方面，联东U谷白云海外企业港也有严格要求。比喻在绿化率、车位配比、建筑外立面联想、管红布局等方面，集团照旧有一套超越专科实用的模范体系，比一般园区要高。该负责东说念主谈到公司的开发才融合运营水平，就一脸自爱。他说，在抽象配套就业方面，联东U谷频年来亦不停进步模范，对入园企业，当今照旧不错提供一条龙的金融、政策讲述、东说念主才招聘、园区配套、文化行为、物业治理等，在园区的数字赋能方面，该公司亦作念到全场所立体化。是以，尽管当今园区之间的竞争很大，但联东U谷的去化率依然很高。

调研时代，有东说念主提到有些同业企业作念产业地产，像作念住宅和交易地产那样弃取高杠杆、高盘活的模式，即鸿沟彭胀很快、短时代就在世界各地推出许多新方式。该负责东说念主合计，联东U谷不思作念低端视贩，以致用“打一枪换一个地方”的主张，以透支企业信用和品牌形象的代价来一样方式快速去化。“这么作念会失之东隅的。”公司更倾向为高技术和当代新兴产业鸿沟的中高端企业提供专科就业，尤其是抽象实力和研发才调较强的企业。“唯独这么，才能让大湾区乃至世界、群众其他地区的高端老本和创新资源在联东的产业平台收罗并千里淀，为当地打造千亿级新兴产业集群作出应有孝顺。

与其他园区比较，联东U谷这个方式可能并不大，总占大地积仅有48.63亩，但小而好意思。其容积率为2.05，总建筑面积为6.93万普通米，共耕种厂房8栋（共5.6万普通米）、寝室1栋（8087普通米）、地下泊车场（3835普通米）。

据先容，该园区耕种运营的痛点难点也照旧招商和践约率。驱散面前，园区已引进23家企业，租用厂房5.2万普通米，入住率为91%。前两年受疫情影响，园区企业筹商有些贫穷。本年经过努力后，全体营收和税收瞻望将有大幅增长。

除了提供日便就业外，联东U谷也高度深爱入园企业，很是是重心企业忽视的诉求，信得过帮企业处治实质问题，比如云韬增容、阿基里斯光伏安设等，同期也积极撬动政府部门、集团资源、金融机构等力量，为园区企业赋能，提高他们的获取感和包摄感。

纵深

广州民营科技园：

加速开释鼓胀发展空间、培育新质坐蓐力

频年来，在加速发展新质坐蓐力的风口下，产业地产手脚承载与促进产业发展的一种空间形态，在进步地皮产业价值和城市产业才调、连结东说念主口与老本等方面将发扬越来越紧迫的作用。

“产业是城市发展的基础，城市是产业发展的载体。”在广州当代城市更新产业发展中心院长江浩看来，2023年是产业园区的元年，跟着民营企业、国资布景企业、科研机构、基金公司等参与方的加入，产业地产的开发主体过去将愈增多元化。大湾区耕种发展已按下快进键，从推动基础门径互联互通到进步阛阓一体化水平，从探索科技创新互助到计较构建协同发展的产业体系，大湾区产业转型的步履越来越明晰，好多新的需求值得行业矜恤和抱团互助。依托自己在基建、资源整合和投资运营方面的专科才调，从阛阓需求起程介入产城和会，将是企业过去实现转型松懈的紧迫标的。

广州民营科技园。开头：白云区投资促进局

其实，白云好意思湾五龙岗产业园和联东U谷白云海外企业港所在的广州民营科技园创立的时代照旧有30年，属广州高新时代产业开发区“一区五园”之一，亦然首个国度级民营科技园。

据民科园管委会使命主说念主员先容，2021年6月，省委鼎新办印发的《广州民营科技园鼎新创新步履有策画》，建树了“一核三园”38普通公里的新方式，推动形成了过去产业、轨说念交通、美艳健康、智能家居四大主导产业。

“民科园专为维持民营经济发展而生，面前汇注了企业超6700家，其中‘四上’企业707家、高新时代企业367家、亿元以上企业192家、省级以上专精特新企业197家（国度级13家）、上市企业9家，鸿沟以上工业企业建立研发机构比例达70%，省级以上企业研发机构64家，博士及博士后科研平台13个。2023年，园区企业营业总收入1918亿元，同比增长10.5%，贯串8年保持两位数增长。尽管受前几年疫情和海外经济下行压力等多重不利成分重叠影响，面前的营收总数仍然达到了鼎新前的4倍，可见，鼎新创新的引颈效率超越赫然，也超越谢绝易。”此外，2023年通盘园区固定钞票投资117亿元，其中产业投资94亿元，占比80%；工业投资78亿元，占比67%。80%的有用投资，充成见释园区的民营企业发展信心正在被有用激励和快速收复。

至于园区发展濒临哪些痛点和需求，在民科园管委会使命主说念主员看来，主若是如何推动缓和、匹配产业发展的空间需求，以及如何培育和壮大新质坐蓐力这两方面。关于前者，民科园正以城中村雠校为捏手推动地皮收储，正在推动收储1.5万亩地皮，仅中枢区，通过快速实施城中村雠校，就有望快速开释5000亩的地皮资源。关于后者，民科园近几年引进了近160多宗重心招商方式，总投资额进取500亿元，同期正在以激光及等离子体、新式储能与氢能、超高清视频等鸿沟重心方式来撬动过去产业的发展，以学问化、绿色化、群众化、数字化来素质传统产业转型升级，鼎力发展新式工业化。刻下，新一轮产业和科技创新在重塑世界经济发展方式，国度忽视高质料发展政策，这对园区是一个历史机遇。园区将通过不停退换升级产业结构，鼎力培育和发展新兴产业和业态，为新质坐蓐力的形成和迸发打下塌实基础。同期，国度、省、市接踵出台促进民营经济发展的政策措施，民科园手脚民营经济发展平台、推动民营企业科技创新的阵脚，亦然这些政策的最大受益者。此外，双区驱动、双城联动，“百千万工程”、粤港澳大湾区耕种等，也将为产业园区的发展提供新的能源开头。

圆桌

产业园区朝上，能否破解空间难题？

工业上楼险些是通盘产业园区的耕种治理者都热衷探讨的焦点话题。

频年来，一线城市地皮资源日趋垂危，导致一些地区工业用地存在供应紧缺的问题。为此，深圳、广州等城市尝试朝上发展要空间，饱读舞工业上楼。有巨匠合计，工业上楼是推动地皮集约高效诈骗、打造高品性工业新空间，促进产业集连结群发展，加速形成高质料发展新方式的一种新的工业载体空间模式，值得鼎力探索。但也有东说念主不认可，牵挂会因为需求不匹配变成更大毁坏。

这个问题到底应该若何看？来听听广州市产业园区商会通知长罗明如、白云产投好意思湾公司总司理张晓两位巨匠的分享。

广州市产业园区商会通知长罗明如：

过度耕种会变成结构性供需不匹配

41个工业门类，几许能上楼？广州究竟需要几许工业上楼的物业去不竭产业发展？面前，广州有几许工业上楼物业行将建成或者建成空置？

咱们合计，工业上楼是推动新质坐蓐力高质料发展的必经之路，但不是唯一齐径，有过之而无不足。

广州市面前头部企业拿地，中小微企业工业上楼，腰部企业够不上购地要求，由于其鸿沟化坐蓐，其企业发展及工艺坐蓐线急需个性化定制的产业空间，留下腰部企业，就需要给这些企业提供定制化的坐蓐空间。

莫得必要盯着容积率，盯着工业上楼，过度耕种弗成推动区域产业高质料发展，反而会变成结构性供需不匹配，毁坏优质的空间和流失优质的企业，区域产业要发展，要联接其重心产业发展标的，真切调研企业所需的空间，以镇街为单元，一派区一谋划，各异化错位发展，因产业发展贪图空间，为产业需求耕种空间，这么的新质空间才能成为推动产业高质料发展的基础门径。

白云产投好意思湾公司招商总监刘文航：

工业上楼要选准产业类型

工业上楼对厂房耕种模范有一定要求，咱们园区厂房首层荷载是1.2吨，2—4楼是1吨，5楼以上是0.8吨。况且上楼产业最佳是“精密小轻”产业，产业要相宜轻型坐蓐、环保型、粗劣耗等特征，坐蓐工业历程要相对粗造，对室内空间模范要求较小，里面物流管线较少。一般来说，工业上楼的企业要大致将分量较轻、升沉小的坐蓐征战挪动至高层，像高端智能制造业，主若是工业互联网、智能装备及机器东说念主、物联网等企业；不是通盘产业都稳当上楼，但化妆品这个产业就比较合适。

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【调研】南边+记者 冯善书

【谋划】冯善书

【统筹】冯善书 邵玉梅

【海报联想】吴颖岚、谭唯

【运营统筹】唐红兵 高瑾

【出品】南边产业智库

【维持】广州市产业园区商会九游会体育